Met welke wijzigingen in de erf- en registratiebelasting moet u rekening houden?

De voorbije maanden stond de invoering van de meerwaardebelasting op (onder andere) aandelen volop in de belangstelling. Maar ook op Vlaams niveau moet u vanaf 2026 rekening houden met nieuwe fiscale maatregelen, als antwoord op de budgettaire uitdagingen in Vlaanderen.

In dit artikel leest u welke wijzigingen in erf- en registratiebelasting op komst zijn. We besteden aandacht aan drie zaken die in Vlaanderen fiscaal een impact kunnen hebben. Deze werden opgenomen in het ‘Voorontwerp van decreet Programmadecreet bij de begroting 2026’.

Het vererven of schenken van een familiale vennootschap (aandelen) kan aan een gunstig tarief. Er zijn wel verschillende voorwaarden aan verbonden. Bij een vennootschap wringt hier al jaren het schoentje wanneer er vastgoed bij betrokken is. Een vennootschap bezit immers vaak vastgoed dat niet rechtstreeks gebruikt wordt voor de eigenlijke activiteit van de vennootschap.

Laten we het voorbeeld van een vrije beroepenvennootschap nemen waar voldaan is aan alle voorwaarden. Maar wanneer er vastgoed in ondergebracht werd, wordt dit plots een ander verhaal.

Een woning die door de bestuurder zelf wordt gebruikt of wordt verhuurd aan derden, was een struikelblok voor de fiscale administratie. De administratie kreeg echter quasi altijd ongelijk bij een eventuele rechtszaak. De reden hiervoor is dat er door hen een voorwaarde aan het wetsartikel toegevoegd werd, wat niet kan. Met andere woorden: bij een vennootschap is het ‘alles of niets’ (wat bij een onderneming anders is).

Maar dit wordt nu aangepast. Het wordt dus niet langer mogelijk een vennootschap gunstig weg te schenken of te vererven met alle bezittingen van de vennootschap, inclusief dus de activa die niet gelinkt zijn aan de activiteit van de vennootschap. Wanneer de vennootschap vastgoed bezit dat voor bewoning bestemd is, dan komt dit vastgoed niet langer in aanmerking voor de gunstige regeling. Kortom: de waarde van onroerende goederen die tot bewoning worden aangewend of daartoe zijn bestemd (ook bouwgronden!) zullen voortaan uitdrukkelijk worden uitgesloten. Deze uitsluiting geldt ook voor vastgoed dat onrechtstreeks wordt gehouden via participaties van minstens tien procent in een dochtervennootschap.

Bij een schenking of vererving van aandelen in een familiale vennootschap die residentieel vastgoed bezit, zal het gunsttarief dus voortaan 0% bij een schenking of 3% of 7% bij vererving bedragen. Maar dit tarief is enkel nog van toepassing op het gedeelte van de waarde van de aandelen dat geen betrekking heeft op dat residentieel vastgoed. Het gedeelte dat wel betrekking heeft op residentieel vastgoed; zal worden belast aan de normale tarieven in de schenk- of erfbelasting.

Om een correcte waardering/opsplitsing te kennen, zal de belastingplichtige een verslag moeten voorleggen van een bedrijfsrevisor of gecertificeerde accountant. De voorgestelde wijzigingen treden op 1 januari 2026 in werking en zijn van toepassing op alle authentieke schenkingsakten die vanaf die datum worden verleden.

Vandaag is het perfect mogelijk een woning aan te kopen aan een tarief van 2% (met mogelijk een bijkomende vermindering van 1.867 euro).

• Maar ook hier zijn voorwaarden aan verbonden:
• De aankoop moet gebeuren door een natuurlijk persoon (eventueel wel samen met vennootschap)
• Het moet gaan om een zuivere aankoop
• De volledige en volle eigendom moet worden aangekocht
• Enkel voor de aankoop van een woning, niet van bouwgrond
• Op het moment van aankoop mag de koper geen woning of bouwgrond bezitten voor de geheelheid in volle eigendom (tenzij verkocht binnen de twee jaar en oorzakelijk verband)
• De aangekochte woning moet binnen de drie jaar bewoond worden (ingeschreven in bevolkingsregister)

De Vlaamse regering voorziet twee wijzigingen (verstrengingen):

• Voortaan zullen enkel natuurlijke personen de aankoop kunnen doen. Met andere woorden: bij de aankoop door een natuurlijk persoon voor 50% en de andere helft door een vennootschap, volgt een afrekening aan 12% voor het geheel. Voldoet de natuurlijke persoon aan de hierboven vermelde voorwaarden. Dan kon hij aan 2% aankopen, maar dit zal niet langer mogelijk zijn.
• Ook zal de koper gedurende een minimale ononderbroken periode van één jaar moeten ingeschreven zijn op het adres van die woning. Deze voorwaarde geldt vandaag niet.

Deze wijzigingen treden in werking voor verkoopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2026. Het compromis geldt hierbij als bewijs.

Vooreerst de singlevermindering. Deze vermindering is een goede zaak voor de verkrijgers van de nalatenschap van een alleenstaande zonder kinderen. Een erflater, zonder kinderen of partner, kan voortaan een verre verwant (dit kan ook een broer of zus zijn) of dierbare aanwijzen om tot maximaal 100.000 euro te laten belasten aan een voordelig, progressief tarief. Dit moet gebeuren door middel van een testament.

Dit gunstige tarief bedraagt :

• 3% voor het gedeelte van de nettoverkrijging dat kleiner is dan of gelijk is aan 50.000 euro;
• 9% voor het gedeelte van de nettoverkrijging dat groter is dan 50.000 euro en niet meer bedraagt dan 100.000 euro.

Belangrijk om weten hierbij is dat het bedrag van 100.000 euro per nalatenschap geldt.

Voor een nettoverkrijging door één begunstigde van de singlevermindering van 100.000 euro, wordt de erfbelasting als volgt berekend: 50.000 aan 3% en 50.000 aan 9%. Voor een nettoverkrijging door twee begunstigden van de singlevermindering van in totaal 100.000 euro (hetzij elk 50.000 euro), is de berekening als volgt: elk 50.000 aan het tarief van 3%.

Als gevolg van deze maatregel verdwijnt de vriendenerfenis, die trouwens niet erg populair was.

Daarnaast wordt de bestaande voetvrijstelling ten gunste van de langstlevende partner verhoogd van 50.000 naar 75.000 euro. Voortaan zal de eerste schijf van 75.000 euro van de nettoverkrijging van het roerend vermogen tussen partners dus volledig vrijgesteld blijven van erfbelasting. Dit levert een bijkomende besparing van 2.250 euro op.