Schenken of erven van een familiale vennootschap met residentieel vastgoed is duurder geworden: wat is er veranderd?

Tot 31 december 2025 werd voor de toepassing van het gunstregime voor familiale vennootschappen de economische activiteit beoordeeld aan de hand van twee criteria:

De eerste vraagstelling was: is er een economische activiteit? Dit is het geval als “een vennootschap de uitoefening van een nijverheids-, handels-, ambachts- of landbouwactiviteit, of van een vrij beroep tot voorwerp heeft en uitoefent.”

Was het antwoord op deze vraag negatief? Dan was een toepassing van het gunstregime niet mogelijk.

Bij een positief antwoord werd een bijkomend criterium getoetst. Er werd wettelijk voorzien dat er geen reële economische activiteit was wanneer een vennootschap meer dan 50% vastgoed aanhield EN een loonlast had die gelijk was aan of lager dan 1,5% van de totale activa. Als er geen reële economische activiteit was volgens deze paramaters, dan kon de belastingplichtige het tegenbewijs leveren.

De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) deed er in haar omzendbrief 2015/2 echter een schepje bovenop door te stellen dat de belastingplichtige moest bewijzen dat: “… alle onroerende goederen die aanwezig zijn in de vennootschap worden aangewend voor de economische activiteit van de vennootschap, en derhalve geen privaat patrimonium betreffen.”

Tot en met 31 december 2025 was het dus een alles-of-niets-regeling: was er geen (reële) economische activiteit, dan was er geen 0%-toepassing van het gunstregime mogelijk. Was er wel een (reële) economische activiteit, dan was er 100% toepassing van het gunstregime. Voor passieve holdingstructuren was en is er nog steeds een beperkte toepassing van de gunstregeling (die we in dit artikel niet bespreken).

Deze visie van VLABEL kwam echter onder druk te staan na het “”Beenhouwerij-arrest” van het Grondwettelijk Hof (23 maart 2023). In dit arrest oordeelde het Hof dat het niet onredelijk is, behalve bij fiscaal misbruik, dat de gunstregeling van toepassing is op de volledige waarde van de aandelen van zogenaamde hybride vennootschappen, die naast het uitoefenen van een kwalificerende activiteit ook eigenaar zijn van private onroerende goederen die niet ten dienste staan van de kwalificerende activiteit.

Sinds dit arrest is het dus mogelijk om het gunstregime toe te passen op een vennootschap met residentieel vastgoed, zolang deze vennootschap een economische activiteit had. De verhouding was irrelevant.

Het Programmadecreet bij de begroting 2026 schrapt de bijkomende controle van de reële economische activiteit en bepaalt dat het verlaagd tarief in de erfbelasting (art. 2.7.4.2.2 VCF) en de vrijstelling in de schenkbelasting (art. 2.8.6.0.3 VCF) niet langer van toepassing zijn op het gedeelte van de waarde van de aandelen dat het residentieel vastgoed vertegenwoordigt in de familiale vennootschap of in participaties van minstens 10% van de familiale vennootschap in haar dochtervennootschappen.

Residentieel vastgoed wordt gedefinieerd als:

• onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd,
• met inbegrip van bouwgronden (een perceel grond dat stedenbouwkundig bestemd is tot woningbouw of een onroerend goed dat ermee wordt gelijkgesteld.)

De vroegere alles-of-niets-regeling wordt nu vervangen door een proratering:

• het deel met betrekking tot de effectieve activiteit komt in aanmerking voor het gunstregime
• het deel met betrekking tot het residentieel vastgoed wordt belast tegen de gewone tarieven in de schenk- of erfbelasting

Sinds 1 januari 2026 is het dus mogelijk dat 70% van de waarde van de aandelen van een familiale vennootschap het gunstregime geniet en de overige 30% niet, daar waar tot en met 31 december 2025 enkel 0% of 100% mogelijk waren.

Het is positief dat de wetgever afstapt van de bijkomende controle op basis van enkele balansmatige parameters en dat ze kiest voor een omschrijving van residentieel vastgoed. De omschrijving zelf (aangewend of bestemd) blinkt echter niet uit in duidelijkheid en laat (opnieuw) de nodige ruimte voor interpretatie. Wat met bijvoorbeeld een vrij beroeper die in een appartement of in een huis zijn of haar activiteit uitoefent (dokterspraktijk, kleinhandelszaak met woning, accountant die kantoor houdt in zijn huis,…).

Een vennootschap met een economische activiteit waarvan de omzet voor minstens 75% wordt gegenereerd door de uitoefening van een activiteit die betrekking heeft op residentieel vastgoed (bijvoorbeeld bouwondernemingen), kan het gunstregime genieten op voorwaarde dat ze in de drie jaar voorafgaand en drie jaar na de overdracht, aan de authentieke akte (schenkbelasting) of aan het overlijden (erfbelasting) minstens 1 tewerkgestelde werknemer telt, uitgedrukt in voltijdse eenheden.

Voor deze vennootschappen kan residentieel vastgoed wél onder het gunstregime vallen.

Deze uitzondering moet vermijden dat vennootschappen die een bedrijfsactiviteit hebben die betrekking heeft op privaat vastgoed, buiten het gunstregime zouden vallen.

Of elke vennootschap binnen de vastgoedsector daarmee effectief het gunstregime kan genieten, is geen zekerheid. In de vastgoedsector is het immers niet ongebruikelijk dat er gewerkt wordt met een recht van opstal. Bij dit stelsel houdt een grondvennootschap de grond aan en bouwt een constructievennootschap het gebouw, om nadien samen de grond en het gebouw te verkopen. Soms worden deze vennootschappen zelfs opgericht per project. De grondvennootschap zal daarbij zelden werknemers hebben, terwijl de constructievennootschap vaak enkel met zelfstandige onderaannemers werkt. Er is dan nergens een tewerkgestelde werknemer, waardoor deze vennootschappen volgens de letter van het decreet niet in aanmerking zouden komen.

En ook nu doet VLABEL er in zijn FAQ-sectie een schepje bovenop, door te stellen dat voor ‘familiale groepen’:

• de 75% omzet berekend moet worden “per entiteit (vennootschap) afzonderlijk”
• de tewerkstellingsvoorwaarde NIET geconsolideerd wordt toegepast: de (1VTE) werknemer moet door elke betrokken vennootschap apart tewerkgesteld zijn. Deze voorwaarde wordt m.a.w. niet op groepsniveau beoordeeld.

Wat VLABEL bedoelt met een “familiale groep”, is niet gedefinieerd (noch in de Vlaamse Codex Fiscaliteit, noch in de FAQ-sectie).

Door de strenge wettelijke voorwaarde en de nog strengere visie van VLABEL is het dus niet uitgesloten dat vennootschappen die een bedrijfsactiviteit hebben die betrekking heeft op privaat vastgoed, toch uit de boot vallen en het gunstregime niet kunnen genieten.

Let op! In de memorie van toelichting staat bovendien vermeld: ‘het louter beheer van roerende of onroerende goederen wordt niet aanvaard als een voormelde activiteit’. De klassieke ‘patrimoniumvennootschap’ komt dus sowieso niet in aanmerking voor het gunstregime.

Om het gunstregime te kunnen toepassen, is er sinds 1 januari 2026 een verslag nodig van een bedrijfsrevisor (die niet de commissaris is) of een gecertificeerd accountant. Dit verslag moet diverse zaken bevatten, met als belangrijkste:

1. de verkoopwaarde van de volle eigendom van de geschonken aandelen van de familiale vennootschap
2. de verkoopwaarde en de opsomming van het residentieel vastgoed
3. het gedeelte van de waarde, dat wordt bepaald door de verkoopwaarde van de onroerende goederen
4. het verschil tussen de verkoopwaarde, vermeld in punt 1, en de verkoopwaarde, vermeld in punt 3
5. een motivering van de wijze waarop de bedrijfsrevisor of de accountant de verkoopwaarden, vermeld in punt 1, 3 en 4, heeft bepaald, met vermelding van de gebruikte waarderingsmethode.

Het deel van de waarde bekomen onder punt 4 geniet het gunstregime. Dit is niet het geval voor het deel bekomen onder punt 3, dat belast wordt volgens de normale tarieven voor roerende goederen.

In de Vlaamse Codex Fiscaliteit wordt de bedrijfsrevisor of de gecertificeerde accountant naar voor geschoven en in de FAQ-sectie herhaaldelijk omschreven als de expert voor het bepalen van de waarde en het toepassen van de meest passende waarderingsmethode.

VLABEL kan het echter niet laten om geen duidelijkheid te scheppen over de waarderingen, door te stellen: ‘een verrekening van de lasten op de venale waarde van het residentieel vastgoed is echter niet mogelijk’. Het zou VLABEL sieren om in haar FAQ-sectie de nodige verduidelijking met voorbeelden te voorzien.

Voor het aanvragen van een “testattest” in het kader van een schenking van een familiale vennootschap, is bovenstaand (waarderings)verslag vereist.

Nog enkele belangrijke aandachtspunten voor de aanvraag van het attest cfr. de aanvraagformulieren op de website van de Vlaamse belastingdienst:

• “Als de aandelen niet rechtstreeks worden aangehouden, voegt u de twee volgende documenten bij dit formulier:
  • de oprichtingsakte van de maatschap, inclusief de akten van bijkomende inbrengen;
  • het matenregister en/of de akte van certificering en het certificaathoudersregister”
• Voor de controle van de tewerkstellingsvoorwaarde: “als er minder dan drie voltijds equivalente werknemers zijn, de arbeidsovereenkomsten van het personeel in vast dienstverband”.

De maatschap verliest dus een deel van haar discretie ten aanzien van de Vlaamse Belastingadministratie.

Bovendien moet u het attest aanvragen binnen de 30 dagen na de datum waarop de waarde van de aandelen wordt bepaald.

Positief is echter wel dat VLABEL nu binnen 60 dagen antwoord zal geven (voorheen 90 dagen), en dat ze uitspraak zal doen over de in het verslag opgenomen geraamde verkoopwaarde. Dit attest is 60 dagen geldig.

Door de strenge vereisten (in het bijzonder het toevoegen van een waarderingsverslag) en de opgelegde termijnen zal de aanvraag van een “testattest” best doordacht gebeuren en in het kader van een effectieve geplande schenking.

Voor de schenkbelasting is er geen bindend karakter van het attest. Volgens VLABEL kan de aanvrager als gevolg van het vertrouwensbeginsel er echter redelijkerwijze van uitgaan dat een voorafgaand attest de nodige rechtszekerheid biedt.

Onthoud dat in de erfbelasting wel een bindend karakter van het attest geldt, weliswaar beperkt tot de waardering van de aandelen en de waardering van het deel daarvan dat wordt bepaald door de waarde van het aanwezige residentiële vastgoed. Omdat het een waardering betreft op moment van overlijden, is als logisch gevolg hiervan het attest zelf niet beperkt in de tijd.

Deze nieuwe regeling doet nieuwe vragen rijzen en zal ondernemers mogelijk aanzetten tot een herstructurering van hun vennootschap met onroerend goederen.

Het probleem zit hierbij niet onmiddellijk bij de schenkbelasting. Hier zal immers een deel van de schenking niet aan 0% maar aan 3% (rechte lijn en partners) of 7% (anderen) belast worden.

Het probleem wordt scherper gesteld bij een overlijden. Daar zal een deel van de aandelen immers niet meer belast worden aan het gunsttarief van 3% (rechte lijn en partners) of 7% (anderen), maar aan hoger progressief tarief (3%, 9% of 27% in rechte lijn en tot 55% in tarief anderen). En eventueel wil u als ondernemer wel uw nabestaanden behoeden van een hoge erfbelasting, maar bent u nog niet bereid om aandelen van de vennootschap met uw bedrijfsactiviteit (exploitatie, vrij beroep,…) te schenken.

Enkele voorbeelden van vennootschappen die de impact van deze regeling zullen voelen:

• Exploitatievennootschappen met residentieel vastgoed (denk aan een Privé- appartement boven een bedrijf)
• Vrij beroep vennootschap met residentieel vastgoed (bijvoorbeeld praktijk, kantoor,…)
• Bouw en promotie vennootschappen (zonder personeel)
• Holdingstructuren met in de onderliggende vennootschappen residentieel vastgoed
• …