Wat wijzigt er vanaf 2025 in de personenbelasting voor wie een onroerend goed verhuurt?

Wie onroerend goed bezit (en dus een onroerend inkomen heeft in de personenbelasting) en aan een van de onroerende goederen werken wenst uit te voeren of een bijkomend onroerend goed gaat aankopen, heeft er veelal voordeel bij om hiervoor te lenen. De intrest is immers aftrekbaar van het belastbaar onroerend inkomen (de zogenaamde federale gewone intrestaftrek – Vak IX, code 1146/2146). Dit kan niet wat de ‘eigen woning’ betreft, want dat is een gewestelijke materie en geen federale materie. Daar hadden we de woonbonus voor, maar deze werd in Vlaanderen afgeschaft voor nieuwe leningen afgesloten vanaf 1 januari 2020.

De intrest is dus aftrekbaar van het onroerend inkomen. Stel dat er 4% aan de bank betaald wordt. Bij een aftrekbare intrest kan u dit een fiscaal voordeel opleveren van 50% (+ gemeentebelasting, bijvoorbeeld 8%). De netto rentelast kost dan 4% x (100% – 54%) = 1,84%. Stel dat men hierdoor de beleggingsportefeuille niet moet aanspreken en deze levert gemiddeld 4% opbrengst op, dan doet men een financieel voordeel van 2,16%. Dus hier kan lenen een significant voordeel opleveren.

Noot: op het vlak van kapitaal werd voor nieuwe leningen vanaf 2024 ook deze vermindering (federaal langetermijnsparen) afgeschaft. Maar in dit artikel gaan we enkel in op de intrestaftrek, als enige overblijvende fiscale aftrek.

Kortom: de intrest is aftrekbaar van het federaal onroerend inkomen wanneer het onroerend goed een belastbaar inkomen oplevert en de intrest betaald wordt om een onroerend inkomen te behouden of te verwerven. Elementen zoals de looptijd, waarborg, verstrekker,… zijn niet van belang.

Dit gaat echter wijzigen. Lees: de laatste fiscale aftrek zal verdwijnen, wat een aanzienlijke extra kost kan veroorzaken. Dit lezen we in het wetsontwerp “betreffende diverse bepalingen”. Het gaat om de uitvoering van het federale regeerakkoord. En ook de intrestaftrek komt daar dus ter sprake.

Het zal dus niet langer mogelijk zijn om interesten van leningen aangegaan voor het verwerven of behouden van onroerende goederen (andere dan de eigen woning) in aftrek te brengen van het onroerend inkomen. De inwerkingtreding is voorzien voor aanslagjaar 2026, dus huidig inkomstenjaar 2025.

Vergis u niet: het ontwerp van memorie van toelichting bevestigt dat de schrapping ook geldt voor “lopende schulden”. De afschaffing van de woonbonus en het lange termijnsparen was enkel voorzien voor nieuwe leningen. Bestaande leningen kunnen hun fiscaal stelsel behouden. Maar dit is dus niet het geval voor de intrestaftrek.

We verduidelijken de impact via een praktijkvoorbeeld.

Een alleenstaande belastingplichtige, woonachtig in Antwerpen, heeft een belastbaar beroepsinkomen van 50.000 euro. Daarnaast bezit hij een eigen woning (NIET aan te geven) , een woning met een kadastraal inkomen van 1.000 euro die hij verhuurt aan een niet-beroepsgebruiker (voor 800 euro per maand) en een gebouw (KI 2.000 euro) dat verhuurd wordt aan een vennootschap voor 1.000 euro per maand.
Hij betaalt 10.000 euro intresten aan de bank omwille van de aankoop van het buitenverblijf.

Vraag:
Wat is het fiscale verschil wanneer hij deze intresten wel of niet in aftrek kan nemen van het onroerend inkomen?

Onroerend inkomen:

• Verhuur aan ‘particulier’: 1.000 x 2,1763 = 2.176 x 1,40 = 3.046,40
• Verhuur aan vennootschap: 12.000 – forfaitaire kostenaftrek 4.800 = 7.200
  • Forfaitaire kostenaftrek:
    • Huur x 40% = 12.000 x 40% = 4.800
    • 2/3 x KI x 5,46 = 2/3 x 2.000 x 5,46 = 7.280
      Laagste bedrag wordt weerhouden: 4.800

Totaal onroerend inkomen = 3.046,40 + 7.200 = 10.246,40 euro

• Intrestaftrek van toepassing: het nettobedrag (na intresten) wordt toegevoegd aan het belastbaar beroepsinkomen = (10.246,40 – 10.000 intresten) + 50.000 = 50.246,40 euro belastbaar inkomen.
  Hierop moet 18.038,57 euro aan personenbelasting betaald worden.
• Intrestaftrek NIET van toepassing: het nettobedrag (zonder intresten) wordt toegevoegd aan het belastbaar beroepsinkomen = (10.246,40 – 0 intresten) + 50.000 = 60.246,40 euro.
  Hierop moet 23.517,69 euro aan personenbelasting betaald worden

Met andere woorden: de afschaffing van de intrestaftrek resulteert in een fiscale meerkost van 5.479,12 euro. Deze meerkost zal jaarlijks optreden en allicht, omwille van indexeringen, nog toenemen.

Hou er rekening mee dat de intrestaftrek vanaf 2025 tot het verleden behoort, en – anders dan voorheen – ook voor bestaande leningen.
Wij raden u dan ook aan uw financiële boekhouding opnieuw tegen het licht te houden. Misschien hebt u vroeger geleend (net omwille van het fiscaal voordeel), alhoewel u voldoende spaarcenten bezat om het te kopen zonder lening. De nettorentekost (bruto minus fiscaal voordeel) is dan immers lager dan de netto financiële opbrengst van uw belegging(en). Maar dit zal dus verdwijnen.

Omwille van de intrestaftrek kunt u misschien een van de volgende alternatieven toepassen:

• Lenen bij de eigen vennootschap in plaats van de bank (de nettokost is lager)
• Het krediet aanzuiveren met de belegging (de meerwaarde op (onder andere) aandelen is voortaan misschien bij u ook belastbaar)
• Een uitkering doen vanuit de vennootschap via een dividenduitkering (via VVPRbis of liquidatiereserve)
• De woning verkopen
• De woning inbrengen in een vennootschap (wat weliswaar ook andere gevolgen heeft en extra kosten kan veroorzaken)