Quelle sera l’évolution de l’impôt des personnes physiques à partir de 2025 pour les personnes qui louent un bien immobilier ?

Toute personne qui possède un bien immobilier (et qui déclare donc de revenus immobiliers à l’impôt des personnes physiques) et qui souhaite effectuer des travaux sur l’un de ses biens immobiliers ou acheter un bien immobilier supplémentaire, a souvent intérêt à emprunter à cette fin. En effet, les intérêts sont déductibles des revenus immobiliers imposables (déduction fédérale des intérêts ordinaires – case IX, code 1146/2146). Cela n’est pas possible pour le « logement propre », car il s’agit d’une question régionale et non pas d’une question fédérale. Nous avions pour cela le bonus logement, mais il a été supprimé en Flandre pour les nouveaux emprunts contractés à partir du 1er janvier 2020.

Les intérêts sont donc déductibles des revenus fonciers. Disons que 4 % sont versés à la banque. Avec des intérêts déductibles, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal de 50 % (+ taxe d’habitation, par exemple 8 %). Le coût net des intérêts est donc de 4 % x (100 % – 54 %) = 1,84 %. Supposons que cela signifie que vous n’avez pas à puiser dans le portefeuille d’investissement et que celui-ci rapporte en moyenne 4 %, vous obtenez alors un avantage financier de 2,16 %. C’est donc à ce niveau que l’emprunt peut s’avérer très avantageux.

Remarque : en ce qui concerne le capital, cette déduction (épargne fédérale à long terme) a également été supprimée pour les nouveaux emprunts à partir de 2024. Mais dans cet article, nous ne parlons que de la déduction des intérêts, seule déduction fiscale restante.

En résumé, les intérêts sont déductibles du revenu immobilier fédéral lorsque le bien produit un revenu imposable et que les intérêts sont payés pour conserver ou acquérir un revenu immobilier. Les éléments tels que l’échéance, le titre, l’émetteur,… n’ont pas d’importance.

Mais cela va bientôt changer. Lisez : la dernière déduction fiscale va disparaître, ce qui pourrait entraîner un surcoût important. C’est ce que nous apprend le projet de loi « portant des dispositions diverses ». Il s’agit de la mise en œuvre de l’accord de coalition fédérale. La déduction des intérêts y est donc également abordée.

Il ne sera donc plus possible de déduire des revenus immobiliers les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition ou l’entretien de biens immobiliers (autres que son propre logement). L’entrée en vigueur est prévue pour l’exercice d’imposition 2026, donc pour l’année de revenus 2025.

Ne vous y trompez pas: le projet d’exposé des motifs confirme que la suppression s’applique également aux « dettes en cours ». La suppression du « woonbonus » et de l’épargne à long terme n’était prévue que pour les nouveaux prêts. Les prêts existants peuvent conserver leur régime fiscal. Mais ce n’est donc pas le cas pour la déduction des intérêts.

Nous clarifions l’impact à l’aide d’un exemple concret.

Un contribuable célibataire, domicilié à Anvers, dispose d’un revenu professionnel imposable de 50.000 euros. Il possède en outre une habitation propre (à ne pas déclarer), une maison d’un revenu cadastral de 1.000 euros qu’il loue à un non-professionnel (pour 800 euros par mois) et un immeuble (RC 2.000 euros) qu’il loue à une société pour 1.000 euros par mois.
Il paie 10.000 euros d’intérêts à la banque en raison de l’achat de la maison de campagne.

Question :
Quelle est la différence sur le plan fiscal lorsqu’il peut ou ne peut pas déduire ces intérêts de ses revenus immobiliers ?

Revenu immobilier :

• Location à un « particulier » : 1 000 x 2,1763 = 2 176 x 1,40 = 3 046,40
• Location à une entreprise : 12 000 – déduction forfaitaire 4 800 = 7 200
  • Déduction forfaitaire des frais :
    • Loyer x 40 % = 12 000 x 40 % = 4 800
    • 2/3 x RC x 5,46 = 2/3 x 2 000 x 5,46 = 7 280
      Montant le plus bas retenu : 4 800

Total des revenus immobiliers = 3 046,40 + 7 200 = 10 246,40 euros

• Déduction des intérêts : le montant net (après intérêts) est ajouté au revenu professionnel imposable = (10.246,40 – 10.000 intérêts) + 50.000 = 50.246,40 euros de revenu imposable.
  Sur ce montant, 18.038,57 euros d’impôt des personnes physiques doivent être payés.
• Déduction des intérêts NON applicable : le montant net (sans les intérêts) est ajouté au revenu professionnel imposable = (10.246,40 – 0 intérêt) + 50.000 = 60.246,40 euros.
  Sur ce montant, 23.517,69 euros d’impôt des personnes physiques doivent être payés.

En d’autres termes, la suppression de la déduction des intérêts entraîne un surcoût fiscal de 5.479,12 €. Ce surcoût se produira chaque année et, en raison des indexations, il est susceptible d’augmenter.

N’oubliez pas que la déduction des intérêts appartient au passé à partir de 2025 et, contrairement à ce qui se passait auparavant, également pour les emprunts existants.
Nous vous recommandons donc de revoir votre comptabilité financière. Peut-être aviez-vous l’habitude d’emprunter (uniquement en raison de l’avantage fiscal), alors que vous disposiez de suffisamment d’économies pour acheter sans emprunt. En effet, le coût net des intérêts (brut moins l’avantage fiscal) est alors inférieur au rendement financier net de votre/vos investissement(s). Mais ceci disparaîtra donc.

Pour la déduction des intérêts, vous pouvez appliquer l’une des solutions suivantes :

• Emprunter auprès de sa propre entreprise plutôt qu’auprès d’une banque (le coût net est moins élevé)
• Rembourser le crédit avec l’investissement (les plus-values sur les actions (entre-autres) peuvent éventuellement être imposées dorénavant).
• Procéder à une distribution par la société par le biais d’une distribution de dividendes (recours au régime VVPRbis ou à la réserve de liquidation)
• Vente du bien
• Apporter le bien à une société de personnes (ce qui, il est vrai, a d’autres implications et peut entraîner des coûts supplémentaires).